Hai meno di 36 anni e vuoi comprare casa? Lo Stato ti aiuta con agevolazioni fiscali straordinarie che ti faranno risparmiare migliaia di euro. Scopri tutti i bonus, le esenzioni e come ottenerli.

Cosa Sono le Agevolazioni Under 36

Le agevolazioni under 36 sono incentivi fiscali introdotti nel 2021 (e prorogati fino al 2024) per aiutare i giovani sotto i 36 anni ad acquistare la prima casa. Si tratta di un pacchetto completo di bonus che include esenzioni fiscali, garanzie statali e detrazioni IVA.

L'obiettivo è abbattere drasticamente i costi di acquisto, rendendo la casa più accessibile per le nuove generazioni che spesso faticano ad accumulare i risparmi necessari.

💰 Quanto Risparmi con le Agevolazioni Under 36?

Esempio pratico - Casa da €200.000:

SENZA agevolazioni under 36:
• Imposta di registro (2%): €4.000
• Imposta ipotecaria: €200
• Imposta catastale: €200
• Totale imposte: €4.400

CON agevolazioni under 36:
• Imposta di registro: €0 (esentato!)
• Imposta ipotecaria: €50
• Imposta catastale: €50
• Totale imposte: €100

🎉 RISPARMIO: €4.300!

Chi Può Accedere alle Agevolazioni

✅ Requisiti Obbligatori

  1. Età inferiore a 36 anni nell'anno in cui si stipula l'atto di acquisto
    Se hai 35 anni e 11 mesi, sei dentro! Conta l'anno solare.
  2. ISEE non superiore a €40.000 annui
    Deve essere l'ISEE del nucleo familiare
  3. Prima casa - Requisiti classici prima casa:
    • Non possiedi altre abitazioni
    • Categoria catastale non di lusso (no A/1, A/8, A/9)
    • Residenza nel comune (entro 18 mesi)
  4. Cittadinanza o residenza
    Cittadino italiano, UE, o straniero con permesso di soggiorno

Nota Importante sull'Età

Il requisito anagrafico è verificato al momento della stipula dell'atto, non della richiesta del mutuo. Quindi se richiedi il mutuo a 35 anni ma firmi il rogito dopo il tuo 36° compleanno, non hai più diritto alle agevolazioni. Pianifica bene i tempi!

Tutte le Agevolazioni nel Dettaglio

1. Esenzione Imposta di Registro

L'imposta di registro normalmente è del 2% del valore catastale per la prima casa. Con le agevolazioni under 36, questa imposta è completamente azzerata.

Risparmio: €2.000 - €10.000+ a seconda del valore della casa

2. Esenzione Imposta Ipotecaria e Catastale

Invece di pagare €200 per ciascuna imposta (totale €400), paghi solo una quota fissa simbolica di €50 ciascuna (totale €100).

Risparmio: €300

3. Detrazione IVA al 100% (Case Nuove)

Se acquisti una casa nuova da impresa costruttrice (con IVA), puoi detrarre il 100% dell'IVA pagata (4% sul prezzo) in 10 anni, invece del normale 50%.

💡 Esempio Detrazione IVA

Casa nuova da €200.000:
• IVA 4%: €8.000
• Detrazione normale (50%): €4.000 in 10 anni = €400/anno
• Detrazione under 36 (100%): €8.000 in 10 anni = €800/anno
• Risparmio extra: €4.000! 🎉

4. Esenzione Imposta Sostitutiva Mutuo

Normalmente, quando stipuli un mutuo paghi un'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo finanziato. Con le agevolazioni under 36, questa imposta è azzerata.

Calcolo risparmio:
Mutuo €150.000 × 0,25% = €375 risparmiati

5. Garanzia Statale Fondo Prima Casa

Gli under 36 hanno accesso prioritario al Fondo di Garanzia Prima Casa con copertura fino all'80% del mutuo. Questo significa:

  • Puoi ottenere mutuo al 100% senza anticipo
  • Non servono fideiussioni o garanti
  • Tassi più competitivi (la banca rischia meno)
  • Maggiore probabilità di approvazione

Confronto: Under 36 vs Over 36

Voce Over 36 Under 36 Risparmio
Imposta Registro (2%) €4.000 €0 €4.000
Imposta Ipotecaria €200 €50 €150
Imposta Catastale €200 €50 €150
Imposta Sostitutiva (0,25%) €375 €0 €375
TOTALE €4.775 €100 €4.675 🎉

*Calcolato su casa da €200.000 e mutuo €150.000

Come Richiedere le Agevolazioni

📋 Procedura Passo-Passo

  1. Richiedi ISEE aggiornato
    Vai al CAF o fai richiesta online. Deve risultare sotto €40.000.
  2. Verifica requisiti prima casa
    Non devi possedere altre abitazioni sul territorio nazionale.
  3. Trova l'immobile
    Assicurati che rientri nei parametri (non lusso, nel comune di residenza).
  4. Richiedi il mutuo
    Segnala alla banca che vuoi usufruire delle agevolazioni under 36.
  5. Presenta dichiarazione al notaio
    Il notaio inserirà nell'atto la tua dichiarazione di avvalersi delle agevolazioni.
  6. Porta ISEE al rogito
    Documento indispensabile per beneficiare delle esenzioni fiscali.

Documenti Necessari

📄 Checklist Documenti

  • ✅ ISEE in corso di validità (sotto €40.000)
  • ✅ Documento d'identità valido
  • ✅ Codice fiscale
  • ✅ Certificato di residenza (o autocertificazione)
  • ✅ Visura catastale immobile
  • ✅ Compromesso di vendita
  • ✅ Documenti reddito (per il mutuo)
  • ✅ Autocertificazione non proprietà altre case

Errori Comuni da Evitare

⚠️ Attenzione a Questi Errori

  1. Superare i 36 anni prima del rogito
    Se compi 36 anni prima della firma, perdi tutto. Pianifica i tempi!
  2. ISEE scaduto o sopra soglia
    Richiedi l'ISEE in anticipo e verifica che sia sotto €40.000.
  3. Immobile di categoria lusso
    Categorie A/1, A/8, A/9 non hanno diritto alle agevolazioni prima casa.
  4. Non dichiarare al notaio
    Devi esplicitamente richiedere le agevolazioni nell'atto di acquisto.
  5. Possedere già un'altra casa
    Devi vendere prima o al massimo entro 1 anno dall'acquisto.

Fino a Quando Sono Valide

Le agevolazioni under 36 sono state introdotte dal Decreto Sostegni bis (DL 73/2021) e prorogate più volte. Attualmente sono valide fino al 31 dicembre 2024.

⏰ Importante sulla Scadenza

Per beneficiare delle agevolazioni devi stipulare l'atto di acquisto entro il 31 dicembre 2024. Non conta quando richiedi il mutuo o firmi il compromesso, ma solo la data del rogito notarile.

È probabile una proroga per il 2025, ma non è ancora confermata. Se stai pianificando l'acquisto, muoviti in tempo!

Domande Frequenti

Cosa succede se compio 36 anni dopo il compromesso ma prima del rogito?

Purtroppo perdi le agevolazioni. Conta solo l'età al momento della stipula dell'atto definitivo di acquisto (rogito), non del compromesso.

Posso usare le agevolazioni se sono intestatario con un over 36?

Sì! Se acquisti con un cointestatario over 36, tu benefici delle agevolazioni sulla tua quota (50%), mentre l'altro paga le imposte normali sulla sua quota.

L'ISEE di €40.000 è del singolo o della famiglia?

È l'ISEE del nucleo familiare dell'acquirente. Se vivi con i genitori, conta l'ISEE dell'intero nucleo familiare. Se sei autonomo, solo il tuo.

Posso perdere le agevolazioni successivamente?

Sì, se:

  • Non trasferisci la residenza entro 18 mesi
  • Vendi la casa entro 5 anni senza riacquistarne un'altra entro 1 anno
  • Hai mentito sui requisiti

In questi casi, dovrai restituire le imposte risparmiate con sanzioni e interessi.

Conclusioni

Le agevolazioni under 36 rappresentano un'opportunità straordinaria per i giovani che vogliono acquistare casa. Con un risparmio che può superare i €5.000 e l'accesso al mutuo 100%, non è mai stato così conveniente comprare la prima casa.

Se hai i requisiti, questa è l'occasione giusta. Il tempo stringe: le agevolazioni scadono il 31 dicembre 2024 e, sebbene sia probabile una proroga, non c'è certezza. Muoviti ora per non perdere questi vantaggi!

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